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广州楼市观察:天之骄子南沙区PK刚需天堂增城区?

羊城纵览 2023-10-02
南沙、增城,一直是广州市楼市的两大流量密码!

一个是在政策支持上不断“开挂”的南沙,一个是广州的东大仓、销冠霸主;特别是每次说起增城南沙楼市时,总有一大批粉丝在留言区“battle”。

今天,小编就从一二手表现、市场流通性、配套等方面展开描述,来分析一下为什么天之骄子南沙,卖不过增城!

南沙价高卖不动,增城房价内卷刚需易上车

先来看一下一手市场:5月份,新房网签成交量上,增城碾压南沙。

据中原数据显示,南沙共网签685套新房,位居全市第六;增城共网签1461套,居全市第一。涨跌幅上,两区差距不大,均同比下降,幅度在18%-19%。

至于房价方面,两者价差大约在1.5万/平。

南沙1-5月中网签均价32703元/㎡,房价高地依然是明珠湾板块;增城网签均价均价在17991元/㎡,除了新塘、荔湖新城房价在2字头,其余板块均为1字头。

在具体的项目上,增城首付主要集中在31-50万的区间上,南沙集中在51-70万。


值得一提的是,增城的房价比南沙更容易内卷。

目前,搞特价房源活动的楼盘已经在增城全面开花,有板块楼盘的一口价房源已经跌破万元。

简单来说,从房价来看,增城主打刚需客,南沙打的是改善客。


那么,增城、南沙二手房的表现又如何呢?

二手PK
“不满5”房源都多,出货压力大

增城、南沙在二手市场都不算占主导。

整体来看,增城的二手房更好卖,南沙二手成交均价高,但差距仅在3000元/㎡左右,相比于一手房,差距明显缩小。


值得一提的是,增城和南沙的二手房的成交环境一直逊于一手房。

数据显示,今年1-4月,增城和南沙的二手住宅市占率分别在35%、31%,这意味着,一旦一手盘频繁促销,二手市场将受到更大冲击。


二手货源方面,贝壳数据显示,目前增城二手挂牌量近1.5万套,数量居首全市,其中有1/3为“不满5”房源。南沙挂牌量为7526套,未满五房源占比也接近一半。

2区二手出货压力都大,增城更加明显,此外,“不满5”房源可见,在高额增值税之下,急匆匆抛售的置业者仍不少。


两区常住人口,增城远超南沙62万人

5月份,增城库存消化周期是为15.5个月,南沙去化周期更长,达24.3个月。

今年以来,增城和南沙的消化都在一直下降,但值得一提的是,南沙目前的去化周期,仍居全市第一、第二的位置。至于增城,这5个月以来,都低于全市水平。


再来看一下常住人口数据。

从今年公布的《2022年广州市人口规模及分布情况》来看,南沙、增城的常住人口都实现正增长。

其中,南沙2022年常住人口总量为92.94万人,新增2.9万人,增量排名第一,但即使如此,南沙的常住人口仍排全广州11区倒数第二,与从化一同成为仅有的低于百万常住人口的两个区。

而增城常住人口155.04万人,排名广州第六,2022年新增2.12万人,增量仅次南沙。

此外,从2010年到2022年,增城、南沙的常住人口都是正增长的;而这十一年间,南沙的人口增长大于增城。(南沙共增长66.93万人,增城增长51.28万人)


均开通了2条地铁
增城个别板块更近广州核心主城

目前,南沙和增城都开通了2条地铁,但增城个别板块更近广州核心主城。

仅供参考

增城方面,坐拥13号线、21号线,新塘、朱村、中新、荔湖、荔城都有地铁站,可以往返主城区,再加上房价在1字头、2字头,对刚需刚刚好。

配套方面,新塘是成熟的片区,各种生活设施配套都很方便,商业体也很多,而朱村板块人气也越来越旺,楼盘底商也很成熟了。

荔城是老城区,配套也很成熟,但由于位置问题,更加适合本地人,或者在增城定居、上班的人购买。

南沙目前有地铁4号线,地铁18号线。

18号线,坐快线最快半个小时左右可将主城区的人送到了南沙横沥岛,但值得一提的是,片区均价在3字头,这样的价格,番禺黄埔白云的一手都有不少选择,还可以挤上海珠二手末班车。

至于地铁4号线,可以抵达金州,蕉门,黄阁等地,房价在2字头。

配套方面,南沙区府及附近是首选,这里发展较成熟。


对置业者来说,首先要清楚自己的预算,毕竟增城和南沙板块内的房价可以1字头到3字头都有,差距还是挺大的。

其次,要清楚置业需求,最好尽量买靠近地铁的房子,毕竟远郊置业,地铁盘在未来的二手市场更有优势。

最后,增城or南沙,你会怎么选择?欢迎来留言区唠唠~

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